반전세 전환 시 계약서 다시 써야 하는 이유

전세와 월세의 중간 형태인 ‘반전세’는 일정 금액의 보증금에 월세를 일부 내는 계약 방식이다. 많은 세입자와 집주인들이 기존 전세 계약을 반전세로 전환할 때 단순히 월세만 조정하면 된다고 생각하지만, 이는 매우 위험한 판단이다.

반전세로 전환할 때는 반드시 새로운 임대차계약서를 작성해야 하는 이유가 명확히 존재한다.

1. 계약 조건의 법적 효력 변경

전세에서 반전세로 전환되면 계약 형태 자체가 전세(임대차 보증금 100%) → 월세 포함 임대차 계약으로 바뀐다. 이는 법적으로 ‘기존 계약 변경’이 아닌 ‘새로운 계약’에 해당하므로, 기존 계약서를 단순히 수정하는 것은 효력이 불완전하다.

기존 전세 계약은 ‘보증금 반환’ 중심의 계약 구조
반전세는 ‘보증금 + 월세 지급’ 구조로 전환
따라서 보증금 비율, 월세 금액, 지급일, 관리비 분담 등 새로운 조항이 추가되어야 한다.

2. 보증금 반환 분쟁 예방

기존 전세 계약이 유지된 상태에서 일부 조건만 구두나 문자로 바꾸면, 추후 보증금 반환 시점에 법적 분쟁이 발생할 가능성이 높다.

예를 들어,

“언제부터 반전세로 전환했는가?”
“보증금 일부를 돌려줬는가?”
“월세 전환 후에도 기존 계약이 유지되는가?”
등의 쟁점이 생길 수 있다.
이를 예방하기 위해서는 반드시 새로운 계약서에 전환 시점, 보증금 조정 내역, 월세 시작일을 명확히 기재해야 한다.

3. 전입신고·확정일자 갱신 필요

반전세로 전환하면 보증금이 변경되므로, 세입자는 새로운 보증금 금액으로 전입신고 및 확정일자 재발급을 받아야 한다.이는 주택임대차보호법상 권리 보호의 핵심 절차다. 확정일자가 갱신되지 않으면 새 금액 기준의 우선변제권이 인정되지 않아, 집주인의 채무나 경매 시 세입자가 손해를 볼 위험이 커진다.

4. 계약기간 갱신 및 자동연장 혼선 방지

기존 계약서에는 계약기간(예: 2년)이 명시되어 있다.
하지만 반전세로 전환 시점이 중간이라면, 남은 기간이 얼마인지, 새로운 기간을 어떻게 설정할지 명확히 해야 한다.

새 계약서를 작성하면

새로운 2년 계약으로 갱신할지,
잔여기간만 유지할지
를 명확히 합의할 수 있어 불필요한 자동갱신 논란을 예방할 수 있다.

5. 세금 및 임대소득 신고 관련 명확성 확보

반전세로 전환되면 월세가 발생하므로 임대소득세 신고 대상이 된다. 집주인 입장에서는 새로운 계약서를 근거로 세무신고를 명확히 할 수 있으며, 세입자 또한 월세 세액공제를 받기 위해서 ‘월세 계약서’가 반드시 필요하다. 따라서 세법상·행정상 이유로도 계약서 재작성은 필수적이다.

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 기존 계약서에 ‘조건 변경 시 구두 합의 가능’ 문구가 있다면 다시 써야 하나요?
→ 네. 임대차 계약은 금전 거래가 포함되므로, 서면 증거가 있어야 효력이 인정된다. 구두합의는 법적 효력이 약하다.

Q2. 보증금 일부만 조정하고 월세를 추가하는 경우도 새 계약이 필요한가요?
→ 필요하다. 계약 구조가 전세에서 월세 포함형으로 바뀌면 법적으로 새로운 계약으로 간주된다.

Q3. 계약서를 새로 쓰면 확정일자도 다시 받아야 하나요?
→ 반드시 받아야 한다. 새로운 계약서 기준으로 확정일자를 재발급받아야 우선변제권이 유지된다.

Q4. 기존 계약서를 보완하는 ‘추가 합의서’로 대체할 수는 없나요?
→ 가능하지만, 법적 분쟁을 대비하려면 기존 계약 해지 + 신규 계약서 작성이 가장 안전한 방식이다.

마무리 글

반전세 전환은 단순한 금액 조정이 아닌, 계약의 법적 성격이 바뀌는 행위다. 따라서 구두 약속이나 문자 통보만으로 처리하는 것은 매우 위험하다. 새로운 계약서를 작성하고, 전입신고와 확정일자까지 다시 받아야만 세입자의 권리가 온전히 보호된다.

안전한 임대차 거래를 위해서는 ‘계약서 재작성 → 확정일자 갱신 → 세무신고 확인’의 절차를 반드시 거치는 것이 현명하다.