공동임차인 중 한 명만 퇴거할 때 처리법

공동임차 계약, 대체 뭘까요?

친구와 함께, 혹은 가족이 아닌 구성원들과 함께 집을 빌리는 공동임차 계약. 요즘 1인 가구가 늘면서 이런 형태의 주거 방식이 정말 흔해진 것 같아요. 그런데 이 공동임차 계약이라는 게 생각보다 복잡한 면이 많더라고요. 특히 계약 도중에 한 명이 나가게 되면, 아… 정말 머리가 지끈거립니다. 제 경험상 그래요. 사실 저도 예전에 친구들과 함께 집을 빌렸다가 이런 상황을 겪었는데, 그때는 정보가 부족해서 꽤나 고생했던 기억이 납니다. 하지만 걱정 마세요! 2026년 현재를 기준으로, 제가 겪었던 시행착오와 최신 정보를 바탕으로 여러분께 명쾌한 해결책을 제시해 드릴게요.

먼저, 공동임차 계약이 무엇인지 정확히 짚고 넘어가야겠죠? 공동임차란 말 그대로 여러 명의 임차인이 하나의 임대차 계약을 체결하는 것을 의미합니다. 여기서 가장 중요한 특징은 바로 ‘연대책임’이에요. 모든 공동임차인은 임대인(집주인)에 대해 월세 납부나 임차 주택 관리 등 계약상의 의무를 함께 부담한다는 뜻입니다. 한 명이 월세를 내지 못하면 다른 공동임차인이 그 부분을 대신 책임져야 하는 구조랄까요? 때문에 계약서를 쓸 때부터 이 부분을 명확히 이해하고 동의하는 것이 중요합니다.

✔️ 공동임차 계약의 주요 특징

• 연대채무: 모든 임차인이 임대인에게 월세 및 계약 의무에 대한 연대 책임을 집니다.
• 동등한 권리: 모든 임차인은 임차 주택을 사용할 동등한 권리를 가집니다.
• 계약 주체: 계약서상 모든 임차인의 이름이 기재되며, 한 명이라도 계약 위반 시 전체 계약에 영향을 미칠 수 있습니다.

한 명만 나갈 때 발생하는 문제들

자, 그럼 이제 본론으로 들어가 봅시다. 공동임차인 중 한 명이 개인적인 사정으로 계약 기간 도중에 나가게 된다면 어떤 일들이 벌어질까요? 이게 사실 가장 골치 아픈 부분인데요. 그냥 짐만 빼고 끝나는 문제가 아니거든요. 보증금부터 월세, 심지어 집주인과의 관계까지, 여러 가지 복잡한 문제들이 한꺼번에 터져 나올 수 있습니다. 제가 아는 한 분은 이 문제로 친구랑 절교 직전까지 갔다가 겨우 봉합하기도 했어요. 그만큼 개인적인 감정싸움으로 번지기 쉬운 민감한 문제이기도 합니다.

1. 보증금 반환 및 정산 문제

퇴거하는 임차인은 자신이 냈던 보증금 지분을 돌려받고 싶어 합니다. 하지만 임대인은 원칙적으로 계약 만기 시에만 전체 보증금을 반환할 의무가 있어요. 즉, 중간에 한 명이 나가더라도 임대인이 바로 그 사람의 보증금 지분을 돌려줄 의무는 없다는 말이죠. 그럼 남아있는 임차인이나 새로 들어올 임차인이 퇴거하는 임차인의 보증금 지분을 해결해줘야 하는데, 여기서 갈등이 시작되는 경우가 많습니다.

2. 월세 납부의 부담

한 명이 나가면 남은 임차인들은 월세 부담이 커집니다. 기존에 1/N로 나누던 월세를 1/(N-1)로 나누어야 하니까요. 만약 새로운 공동임차인을 제때 구하지 못하면, 남아있는 임차인들이 퇴거한 임차인의 몫까지 떠안아야 할 수도 있습니다. 앞서 말씀드린 연대책임의 원칙 때문이죠.

3. 계약 변경의 필요성

계약서상에는 여러 임차인의 이름이 올라가 있는데, 한 명이 나가면 이 계약 내용도 변경해야 합니다. 새로운 임차인을 추가하거나, 남아있는 임차인이 모든 책임을 지는 형태로 바꾸거나, 아니면 아예 새로운 계약서를 작성해야 할 수도 있어요. 문제는 이 모든 과정에 임대인의 동의가 필수적이라는 겁니다. 집주인 입장에서는 귀찮거나 위험 부담이 늘어난다고 생각할 수 있거든요.

상황별 처리 방법과 팁

이런 복잡한 문제들을 어떻게 현명하게 해결할 수 있을까요? 제가 경험하고 알아본 바로는, 가장 중요한 건 ‘사전 합의’와 ‘집주인과의 원만한 소통’입니다. 상황별로 어떤 처리 방법이 있는지, 구체적인 팁과 함께 알려드릴게요.

1. 집주인 동의하에 계약 변경하기

가장 이상적인 방법은 임대인의 동의를 얻어 계약서를 변경하는 것입니다. 크게 세 가지 경우가 있어요.

• 새로운 공동임차인으로 교체: 퇴거하는 임차인의 자리에 새로운 임차인을 구하고, 임대인과 함께 기존 계약을 해지한 후 새로운 공동임차인을 포함하여 새로운 임대차 계약서를 작성하는 방법입니다. 이때 임대인의 신분 확인과 새로운 임차인의 신용도를 확인하는 과정이 필요하죠.
• 남은 임차인이 전체 책임: 남은 임차인이 퇴거 임차인의 지분까지 모두 떠안고 임대인과 계약을 유지하는 방식입니다. 이 경우에도 계약 당사자 변경에 대한 합의서나 특약을 작성하여 법적 효력을 갖도록 해야 합니다.
• 부분 승계 계약: 계약서의 공동임차인 목록에서 퇴거자를 삭제하고 새로운 임차인을 추가하는 ‘계약 당사자 변경 합의서’를 작성하여 기존 계약에 첨부하는 방식입니다. 이는 기존 계약의 큰 틀은 유지하되 당사자만 변경하는 방식이죠.

2. 보증금 및 월세 정산 문제 해결하기

퇴거 임차인의 보증금은 어떻게 해결해야 할까요? 보통은 남아있는 임차인들이 퇴거하는 임차인의 보증금 지분을 미리 정산해 주거나, 새로 들어오는 임차인이 퇴거 임차인에게 직접 지급하는 방식으로 처리됩니다. 이 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 막기 위해 반드시 ‘보증금 및 월세 정산 합의서’를 작성하고 모두의 서명(또는 날인)을 받아두는 것이 좋습니다. 합의서에는 다음 내용을 포함하세요.

3. 대화와 합의가 최우선

모든 문제의 시작과 끝은 결국 대화에 달려있다고 생각합니다. 공동임차인들끼리 솔직하게 상황을 공유하고, 서로의 입장을 이해하려는 노력이 무엇보다 중요해요. 어떤 형태로든 서면 합의서를 작성하고, 합의된 내용을 명확히 기록해두는 것이 미래의 분쟁을 막는 데 큰 도움이 됩니다. 만약 합의가 어렵다면, 전문가의 중재나 법률 상담을 받는 것도 좋은 방법이에요. 섣불리 감정적으로 대응하기보다는 이성적으로 문제를 해결하려 노력해야 합니다.

4. 새로운 공동임차인 찾기

퇴거하는 임차인의 자리를 채워줄 새로운 사람을 찾는 것도 중요한 과제입니다. 이때 몇 가지 고려할 점이 있어요. 우선, 임대인의 동의를 반드시 얻어야 합니다. 임대인이 새로운 임차인을 받아들이지 않으면 계약 변경 자체가 불가능하니까요. 또한, 새로 들어올 사람의 성향이나 생활 습관이 남아있는 임차인들과 잘 맞는지도 신중하게 확인해야 합니다. 단순히 월세를 같이 낼 사람을 넘어, 함께 생활할 사람을 찾는 것이기 때문에 충분한 대화와 조율이 필요하죠. 개인적으로는, 이 과정에서 서로의 기대를 명확히 하고 ‘이럴 땐 어떻게 하자’는 식으로 가이드라인을 정해두면 나중에 훨씬 편하더라고요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 공동임차 계약 중 한 명만 나가면 나머지 임차인은 어떻게 되나요?

남아있는 임차인들은 기존 계약의 연대채무 관계가 유지됩니다. 즉, 퇴거 임차인의 월세 납부 책임이 사라지지 않거나, 새로운 임차인이 구해지지 않을 경우 그 부담을 떠안을 수도 있습니다. 따라서 퇴거 임차인의 보증금 문제와 새로운 임차인 모색에 적극적으로 참여하여 합의를 이끌어내는 것이 중요합니다.

Q2. 집주인이 계약 변경에 동의하지 않으면 어떻게 해야 하나요?

임대인이 계약 변경에 동의하지 않는다면, 사실상 중간에 임차인을 교체하는 것은 어렵습니다. 이 경우, 남은 임차인들이 퇴거 임차인의 몫까지 계약 만기까지 부담하거나, 모든 공동임차인이 합의하여 계약을 해지하고 새로운 임대차 계약을 체결하는 방법을 고려해야 합니다. 다만, 계약 해지 시 위약금 문제가 발생할 수 있으니 신중하게 접근해야 합니다.

Q3. 퇴거하는 공동임차인이 보증금을 돌려받으려면 어떻게 해야 하나요?

원칙적으로 임대인은 계약 만기 시에 전체 보증금을 반환합니다. 따라서 퇴거하는 임차인은 남은 공동임차인들이나 새로 들어올 임차인으로부터 자신의 보증금 지분을 미리 정산받아야 합니다. 이 과정에서 명확한 합의서를 작성하고, 지급 시기와 방법을 구체적으로 명시하여 분쟁을 예방하는 것이 필수적입니다.

공동임차 계약은 편리하지만, 한 명이 퇴거할 때는 예상치 못한 문제들이 발생할 수 있습니다. 가장 중요한 건 역시 임대인과의 원만한 소통, 그리고 공동임차인들 간의 솔직하고 명확한 합의라고 생각해요. 2026년에도 주거 형태는 계속 다양해질 텐데, 이런 정보들이 여러분의 현명한 주거 생활에 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다. 서로 배려하고 지혜롭게 문제를 해결해서 좋은 관계를 이어가시길 바랍니다!