부모 자식 간 저가양수도, 시가 30% 기준과 세금 정리

자녀에게 집을 시세보다 싸게 넘기고 싶은데, 얼마까지 깎아야 세금이 안 나오는지 헷갈리시죠. 흔히 알려진 '시가의 30%까지는 괜찮다'는 말은 증여세에만 해당하는 기준입니다. 같은 거래에서 양도소득세와 취득세는 시가의 5% 또는 3억원이라는 훨씬 빡빡한 잣대를 쓰기 때문에, 증여세가 0원이어도 양도세와 취득세는 시가로 다시 계산돼 나오는 경우가 대부분입니다.

30% 기준의 정확한 내용

상속세 및 증여세법 제35조는 특수관계인에게 시가보다 싸게 재산을 넘긴 경우를 증여로 봅니다. 과세 요건은 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상일 때입니다.

여기서 중요한 건 다음입니다. 요건에 걸린다고 차액 전부에 증여세가 붙는 게 아닙니다. 차액에서 '시가의 30%'와 '3억원' 중 적은 금액을 빼고 남은 금액만 증여재산가액이 됩니다.

정리하면 이렇습니다.

증여재산가액 = (시가 − 대가) − min(시가 × 30%, 3억원)

시가 10억원이 분기점입니다. 시가가 10억원 이하면 30%가, 10억원을 넘으면 3억원이 공제 한도가 됩니다.

세금마다 기준선이 다릅니다

양도세와 취득세는 '이상'에 해당하면 차액 전액이 조정 대상입니다. 공제 같은 완충장치가 없습니다.

시가 10억원 아파트로 계산해 보기

부모가 시가 10억원인 아파트를 자녀에게 7억원에 판다고 가정합니다.

• 증여세: 차액 3억원 − min(3억원, 3억원) = 0원. 증여세는 나오지 않습니다.
• 양도소득세: 기준선이 5천만원(10억×5%)인데 차액이 3억원이므로 부당행위에 해당합니다. 부모는 7억원이 아니라 10억원에 판 것으로 보고 양도세를 냅니다.
• 취득세: 기준선 5천만원을 넘으므로 자녀는 7억원이 아닌 10억원을 과세표준으로 취득세를 냅니다.

증여세 0원만 보고 "성공했다"고 생각했다가, 부모 양도세 고지서를 받고 당황하는 경우가 이 단계에서 많습니다. 절세액이 얼마인지는 증여세 감소분에서 늘어난 양도세와 취득세를 뺀 뒤에 따져야 합니다.

부모 자식 간 매매는 일단 증여로 추정됩니다

상증세법 제44조에 따라 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 증여받은 것으로 추정합니다. 대가를 실제로 지급한 사실이 명백히 입증되지 않으면 매매 자체가 부정되고 전액 증여세 대상이 됩니다.

준비해 두어야 할 것들입니다.

• 매매대금 전액의 계좌이체 내역(현금 지급은 인정받기 어렵습니다)
• 자녀의 자금출처 입증자료: 근로소득 원천징수영수증, 예금 잔액증명, 대출 실행 내역
• 검인 또는 확정일자가 있는 매매계약서
• 취득세·등기 관련 영수증

자녀가 대출을 끼거나 부모에게 빌려서 치르는 경우, 차용증만 써두고 실제로는 갚지 않는 사례가 가장 흔한 실수입니다. 국세청은 사후에 원리금 상환 내역을 확인합니다. 이자를 주고받은 이체 기록이 남아 있어야 합니다.

놓치기 쉬운 점

시가 판단이 먼저입니다. 아파트처럼 유사 매매사례가 뚜렷한 물건은 평가기간 내 유사 물건 거래가액이 시가가 되므로, 기준시가나 공시가격으로 계산하면 안 됩니다. 거래 직전에 같은 단지 같은 평형이 얼마에 팔렸는지부터 확인하세요.

증여로 받은 부동산을 10년 안에 팔면 이월과세가 적용돼 취득가액이 증여자의 것으로 되돌아갑니다(2023년 이후 증여분 기준, 그 이전은 5년). 저가양수도를 택하는 이유 중 하나가 여기에 있습니다.

솔직한 판단을 하나 덧붙입니다. 시가 10억원 이하 주택 한 채를 넘기는 정도라면, 복잡한 저가양수도보다 증여재산공제(직계비속 5천만원, 10년 합산)를 활용한 단순 증여가 오히려 총 세부담이 적은 경우가 적지 않습니다. 계산을 돌려보지 않고 30%만 믿고 들어가면 손해입니다.

세율과 공제 한도는 개정이 잦습니다. 실행 전에 국세청 홈택스와 관할 지자체 세무부서에서 현행 기준을 확인하고, 금액이 크다면 세무사에게 시뮬레이션을 맡기시는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 시가의 70%에 팔면 세금이 하나도 안 나오나요?

A. 증여세만 나오지 않습니다. 양도세와 취득세는 차액이 시가의 5%만 넘어도 시가로 재계산되므로, 시가 70%에 매매하면 부모는 시가 기준 양도세를, 자녀는 시가 기준 취득세를 부담합니다.

Q. 시가를 무엇으로 봐야 하나요?

A. 평가기간 내 해당 물건의 매매가액이 1순위이고, 없으면 면적·위치·용도가 유사한 물건의 매매사례가액이나 감정가액을 씁니다. 공시가격은 이런 자료가 전혀 없을 때 쓰는 보충적 기준입니다.

Q. 부모가 1세대 1주택 비과세 대상이면 양도세 걱정은 안 해도 되나요?

A. 비과세 요건을 갖췄다면 시가로 재계산돼도 양도세 부담이 크지 않을 수 있습니다. 다만 고가주택 기준을 넘는 부분은 과세되므로, 비과세 요건 충족 여부와 보유·거주 기간을 먼저 확인하세요.

Q. 거래 후 세무서에서 연락이 오면 어떻게 하나요?

A. 자금출처 소명 안내문을 받으면 기한 내에 계좌이체 내역과 소득·대출 자료로 답변해야 합니다. 소명하지 못한 금액은 증여로 보아 과세되며 가산세가 붙습니다.

부모 자식 간 저가양수도는 증여세 30% 기준만 볼 게 아니라 양도세·취득세의 5% 기준까지 합산해 실익을 따져야 실패하지 않습니다.