전세보증금 못 받고 이사할 때 임차권등기명령 신청 방법과 비용
계약은 끝났는데 집주인은 "다음 세입자 들어오면 준다"는 말만 반복하고, 이사 날짜는 다가오고. 이럴 때 쓰는 제도가 임차권등기명령입니다. 법원에 신청해 등기부에 임차권을 올려두면 그 집에서 이사를 나가고 전입신고를 빼도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 주택 기준으로 총비용은 4만 원대, 신청부터 등기 완료까지 대략 2~3주 정도 걸립니다.
임차권등기명령이 지켜주는 것
임차인의 대항력과 우선변제권은 점유와 전입신고를 유지해야 살아 있습니다. 보증금을 못 받은 상태에서 짐을 빼고 주소를 옮기면 순위가 사라집니다. 경매나 공매로 넘어갔을 때 배당 순서에서 밀린다는 뜻입니다.
임차권등기가 등기부에 기입되면 이 요건이 등기로 대체됩니다. 이사를 가도 순위가 그대로 유지됩니다. 2023년 7월 19일부터는 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기 기입 촉탁이 가능해져서, 집주인이 우편을 일부러 받지 않아도 절차가 멈추지 않습니다. 이 개정은 주택 임차권등기에 적용되는 내용이고 상가는 별도로 확인하셔야 합니다.
신청 요건 세 가지
- 임대차가 종료되었을 것: 기간 만료, 해지 통보 도달, 묵시적 갱신 후 해지 통보 3개월 경과 중 하나에 해당해야 합니다.
- 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못했을 것: 일부만 못 받은 경우도 신청할 수 있습니다.
- 신청 시점에 대항력 요건을 유지 중일 것: 먼저 전출하고 나서 신청하면 순위를 이미 잃은 상태가 됩니다.
관할은 임차 주택 소재지 지방법원, 지원 또는 시·군법원입니다.
비용 정리
임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1건 기준입니다.
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 인지대 | 2,000원 | 정액 |
| 송달료 | 31,200원 | 1회 5,200원 × 당사자 1인당 3회분 |
| 등록면허세 | 7,200원 | 지방교육세 포함, 위택스나 구청 납부 |
| 등기신청수수료 | 1,000~4,000원 | 전자 1,000원 · e-Form 3,000원 · 서면 4,000원 |
| 합계 | 약 41,400~44,400원 | 당사자 수가 늘면 송달료 증가 |
송달료 단가와 수수료는 개정될 수 있으니 신청 직전에 대법원 전자소송 안내나 관할 법원에 확인하시기 바랍니다. 쓰고 남은 송달료는 사건 종료 후 환급됩니다. 그리고 이 비용은 나중에 임대인에게 청구할 수 있습니다. 소송까지 갈 생각이라면 영수증을 모두 보관해 두세요.
변호사 선임은 대부분 필요 없습니다. 서식이 정형화되어 있어 전자소송으로 직접 하는 사례가 많습니다. 다만 등록면허세를 따로 납부하고 영수증을 첨부하는 단계가 조금 번거롭습니다.
서류와 절차
준비 서류는 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 부동산등기사항증명서, 계약 해지·만료를 증명할 자료(내용증명, 문자 캡처 등)입니다. 확정일자를 받아둔 계약서 원본은 반드시 챙기세요.
절차는 신청서 접수 → 법원 심리(서면) → 결정 → 등기소 촉탁 → 등기부 기입 순으로 진행됩니다. 심문 없이 결정되는 경우가 일반적이며, 접수부터 등기 기입까지 2~3주 정도를 잡는 편이 안전합니다. 법원 사정에 따라 더 걸릴 수 있습니다.
자주 걸려 넘어지는 지점
- 결정문만 받고 이사하는 경우: 결정은 등기가 아닙니다. 등기사항증명서를 직접 떼어 임차권등기가 기입된 것을 눈으로 확인한 뒤 전출하세요. 이 단계에서 실수가 가장 많습니다.
- 해지 통보 증거가 없는 경우: 전화로만 말했다면 종료 사실을 다투기 쉽습니다. 내용증명이나 문자로 남기세요.
- 주소 표기 불일치: 다가구주택은 등기부상 동·호수 표시가 계약서와 다른 경우가 흔합니다. 등기부 기준으로 맞춰 적어야 보정 명령을 피합니다.
- 등기만 하면 끝이라는 오해: 임차권등기는 순위를 지키는 장치일 뿐 돈을 받아내는 절차가 아닙니다. 보증금을 회수하려면 지급명령이나 보증금반환청구소송을 별도로 진행해야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 보증금 일부만 못 받았는데도 신청할 수 있나요?
A. 가능합니다. 전액을 받지 못한 경우뿐 아니라 일부만 반환받지 못한 경우에도 신청 요건을 충족합니다. 미반환 금액을 신청서에 정확히 적으면 됩니다.
Q. 임대인이 우편을 안 받으면 절차가 멈추나요?
A. 주택 임차권등기명령은 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기 기입을 촉탁할 수 있도록 바뀌어, 송달 회피만으로 절차가 중단되지는 않습니다.
Q. 등기 후에 전입신고를 빼도 정말 괜찮은가요?
A. 등기부에 임차권등기가 기입된 뒤라면 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 다만 기입 완료 전에 전출하면 순위를 잃으므로 반드시 등기사항증명서로 확인한 뒤 옮기세요.
Q. 신청 비용은 누가 부담하나요?
A. 신청 시점에는 임차인이 먼저 냅니다. 이후 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있으므로 납부 영수증을 보관해 두시기 바랍니다.
보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 하는 상황이라면, 임차권등기가 등기부에 올라간 것을 확인한 다음 짐을 빼는 것이 가장 중요합니다.