임대인은 건물주, 임차인은 종?
상가를 빌려 장사를 시작했지만, 갑자기 월세 인상, 원상복구 강요, 계약 갱신 거부, 툭하면 퇴거 압박...
임대인의 갑질은 자영업자에게 생존 위협입니다. 하지만 많은 임차인은 잘 모르거나 무서워서 제대로 대응하지 못합니다.
이제는 법이 임차인을 보호합니다.
이 글에서는 상가 임대인의 대표 갑질 유형, 관련 법 조항, 실제 대처 방법을 상세히 알려드립니다.
상가임차인의 권리를 보호하는 법: 「상가건물 임대차보호법」
줄여서 ‘상가임대차보호법’이라고 불리는 이 법은 소규모 상인(임차인)의 권익 보호를 목적으로 2002년에 제정되었습니다.
주요 보호 내용
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계약 갱신 요구권: 최대 10년
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보증금 반환 우선순위 보호
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임대료 과도한 인상 제한
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철거·재건축 시 손실보상
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임대차 정보 고지 의무
상가 임대인의 갑질 유형과 대처법
1. 임대료 갑자기 인상
“올해부터 월세 100만 원 더 올립니다.”
→ 법 위반 여부 판단 기준: 직전 임대료의 5% 이내만 인상 가능
「상가임대차보호법 시행령 제4조」
✅ 대응법:
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인상률 초과 시 내용증명으로 이의 제기
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부당 인상은 법적 무효
2. 계약 갱신 거부
“10년 됐으니 나가주세요.”
→ 임차인은 10년 동안 계약 갱신 요구 가능
(2018년 개정 전에는 5년, 이후 10년으로 연장)
✅ 대응법:
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계약 만료 6개월 전~1개월 전 사이 서면으로 갱신 요구
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임대인이 거절하려면 정당한 사유 있어야 함
(예: 임대료 연체 3기 이상, 무단 전대, 고의 파손 등)
3. 원상복구 범위 과도하게 요구
“간판, 인테리어, 전기배선 전부 철거하세요.”
→ 계약서에 없는 원상복구 요구는 무효
판례 기준: 상식적 사용에 따른 손상은 원상복구 대상 아님
✅ 대응법:
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계약서 확인 → 명시 없으면 복구 의무 없음
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필요 시 감정평가사 견적 확보 후 대응
4. 권리금 방해
“새로 들어올 사람 받지 말라고요? 손해가 큰데요!”
→ 임대인은 임차인이 권리금 회수할 수 있도록 협조해야 할 의무가 있습니다.
「상가임대차보호법 제10조의4」
✅ 대응법:
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신규 임차인 거부 시 손해배상 청구 가능
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계약 종료 6개월 전부터 신규 임차인과 협의 가능
5. 갑작스러운 퇴거 요구
“건물 팔았으니 다음 달까지 나가세요.”
→ 법적으로 임대차기간 중 해지 불가
→ 건물 매매 시에도 기존 임차인의 계약은 그대로 승계됨
「민법 제628조」 및 판례 다수
✅ 대응법:
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계약 기간 내에는 나가지 않아도 됨
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퇴거 압박 시 법률구조공단·변호사 상담 권장
실제 사례 요약
| 사례 | 위반 내용 | 대응 결과 |
|---|---|---|
| 성수동 카페 | 계약 만료 후 권리금 방해 | 2천만 원 손해배상 판결 |
| 수원 미용실 | 3년 계약 중 일방적 해지 | 계약기간 보장 + 정신적 손해 위자료 인정 |
| 대구 PC방 | 보증금 반환 거부 | 법원 강제집행으로 보증금 회수 성공 |
법적 대응 전 체크리스트
✅ 계약서 확인 (기간, 원상복구 조건, 특약)
✅ 녹음, 문자, 카카오톡 등 증거 확보
✅ 내용증명 발송 (등기우편)
✅ 분쟁조정위원회 또는 법률구조공단 문의
✅ 변호사 상담 시 상가임대차 전문 분야 확인
Q&A – 상가 임대차 갑질 관련 자주 묻는 질문
Q1. 계약서에 아무 내용이 없으면 무조건 임대인 유리 아닌가요?
A1. 아닙니다. 상가임대차보호법은 강행법규로, 계약서에 반하는 내용도 무효입니다.
Q2. 임대인이 계약 갱신을 안 해주면 그냥 나가야 하나요?
A2. 아니요. 임차인은 법으로 갱신 요구권을 행사할 수 있으며, 정당한 해지 사유가 없다면 계약 연장이 가능합니다.
Q3. 건물 재건축을 이유로 강제퇴거 시킬 수 있나요?
A3. 일정 조건 충족 시 가능하지만, 임차인에 대한 손실보상 의무가 있습니다.
Q4. 보증금을 돌려받지 못한 경우 어떻게 해야 하나요?
A4. 보증금 반환 청구 소송 → 확정일자+점유로 경매 신청 가능 (우선변제권 발생)
Q5. 나는 작은 임차인인데, 싸워도 이길 수 있나요?
A5. 예. 법적 근거와 절차만 지키면 개인도 충분히 승소 가능합니다.
결론
임대인은 건물주일 뿐, 법 위에 있는 존재는 아닙니다.
상가임대차보호법은 자영업자와 소상공인을 위한 방패입니다.
법을 알고 대응한다면, 부당한 갑질에도 당당히 맞설 수 있습니다.
혹시 지금 당신도 비슷한 문제를 겪고 있나요?
지금, 계약서를 다시 확인하고, 법적 권리를 점검해보세요.
필요하다면 전문가의 도움을 받아 당신의 상권을 지키는 첫 걸음을 시작해 보시기 바랍니다.
