무단 점유된 내 땅, 법적으로 되찾는 방법

내 소중한 땅을 누군가 무단으로 점유하거나 사용 중이라면, 그 자체로 ‘소유권 침해’에 해당합니다. 하지만 감정적으로 대응하거나 무리하게 점유자를 몰아내면 오히려 법적 불이익을 받을 수 있습니다. 따라서 법적 절차를 정확히 이해하고 대응하는 것이 무엇보다 중요합니다.

이 글에서는 2025년 기준으로 무단 점유된 내 땅을 합법적으로 되찾는 절차, 소송 방법, 보상(점유료) 청구 요령까지 모두 정리했습니다.

무단 점유란 무엇인가?

무단 점유란 소유자의 허락 없이 타인이 토지를 점유하는 행위를 말합니다. 이는 명백한 소유권 침해 행위로, 점유자는 토지를 사용할 권리가 없으므로 법적으로 퇴거 및 사용료 청구 대상이 됩니다.

무단 점유는 다음과 같은 형태로 자주 발생합니다.

• 이웃이 경계선을 넘어서 울타리나 창고를 설치한 경우

• 제3자가 임의로 경작, 주차, 또는 영업을 하는 경우

• 무허가 건물이 내 토지 위에 세워진 경우

• 장기간 방치된 토지에 타인이 불법 점유한 경우

법적으로 땅을 되찾는 5단계 절차

1. 증거 확보

먼저 ‘이 땅이 내 것임’을 명확히 입증해야 합니다.

• 등기부등본, 토지대장, 지적도, 항공사진, 현장 사진

• 점유 시기, 위치, 용도 등의 자료
  이 모든 것은 법원 제출용 핵심 증거로 사용됩니다.

2. 내용증명 발송 (경고장)

법적 절차에 앞서 점유자에게 ‘퇴거 요구서’를 내용증명 우편으로 발송합니다.
이는 이후 소송 시 ‘명확히 요구했음’을 증거로 삼기 위한 첫 단계입니다.

내용증명 핵심 문구 예시

귀하가 점유 중인 ○○토지는 본인 소유입니다. 즉시 사용을 중단하고 철거·퇴거 바랍니다.
기한 내 이행하지 않을 시 법적 조치 및 손해배상 청구를 진행하겠습니다.

3. 부당이득 반환 청구 소송 (점유료 청구)

점유자가 내 땅을 무단 사용한 기간만큼 ‘사용료(부당이득)’를 청구할 수 있습니다.
이는 단순한 금전 보상이 아닌, 점유자의 불법 행위에 대한 정당한 법적 청구입니다.
법원은 인근 유사 토지의 임대료 시세를 기준으로 점유료를 산정합니다.

4. 소유권 확인 및 점유이전금지가처분 신청

점유자가 내 땅이라고 주장하거나, 제3자에게 임의로 양도할 가능성이 있다면 ‘소유권 확인 소송’과 함께 ‘점유이전금지가처분’을 신청해 점유권 이전을 법적으로 막을 수 있습니다.

5. 판결 후 강제집행

법원에서 승소 판결을 받으면 ‘집행권원’이 생깁니다.
이를 근거로 법원 집행관이 현장에 나가 점유 해제(퇴거) 및 철거 집행을 진행합니다.
이 절차가 완료되어야 비로소 법적으로 내 땅을 되찾은 것이 됩니다.

추가로 가능한 법적 대응

점유취득시효(20년) 주의

무단 점유자가 20년 이상 점유하고, 그 사이 소유자가 아무런 이의 제기를 하지 않았다면 ‘점유취득시효’가 발생할 수 있습니다. 즉, 남의 땅이 실제로 법적으로 넘어갈 수 있습니다. 따라서 점유 사실을 인지한 즉시 대응하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 무단 점유자를 직접 쫓아내면 안 되나요?
A. 절대 안 됩니다. ‘자력구제’는 불법으로 간주되어 오히려 형사 처벌(폭행·주거침입 등)을 받을 수 있습니다. 반드시 법원 절차를 통해 강제집행으로 진행해야 합니다.

Q2. 점유자가 오래 살았는데, 소유권이 넘어갈 수도 있나요?
A. 20년 이상 점유하고 소유자가 이의 제기를 하지 않았다면 ‘점유취득시효’가 인정될 수 있습니다.
그러나 등기와 사실관계가 다르면 시효 주장은 무효가 될 수도 있습니다.

Q3. 무단 점유 사용료(부당이득)는 어떻게 계산하나요?
A. 인근 유사 토지의 임대료 수준, 점유 기간, 사용 목적 등을 고려해 법원이 산정합니다.

Q4. 점유자가 내 땅에 건물을 지었을 경우, 철거를 요구할 수 있나요?
A. 가능합니다. 철거 및 원상회복 청구를 함께 제기하면 법원이 철거 명령을 내릴 수 있습니다.

Q5. 소송 기간은 얼마나 걸리나요?
A. 보통 6개월~1년 정도 소요되며, 복잡한 소유권 분쟁일 경우 1년 이상 걸릴 수도 있습니다.

마무리

무단 점유된 내 땅을 되찾는 과정은 감정이 앞서기 쉽지만, 법의 절차를 따르는 것이 가장 빠르고 안전한 길입니다. 증거를 모으고, 내용증명으로 공식 요구한 뒤, 필요하다면 부당이득 청구와 강제집행 절차로 이어가면 시간이 걸리더라도 반드시 소유권을 되찾을 수 있습니다.

토지는 단순한 자산이 아니라 인생의 기반입니다. 지금 내 땅이 무단 점유되어 있다면 법적 대응을 미루지 말고 바로 시작하세요.