공동명의 부부, 한쪽 동의 없이 집 팔면 생기는 법적 문제

부부가 함께 주택을 공동명의로 소유하고 있다면, 부동산 처분(매매, 증여, 담보 설정 등)은 반드시 공동소유자 모두의 동의가 필요합니다.

그러나 현실에서는 한쪽 배우자가 상대방 모르게 주택을 매매하거나, 일방적으로 계약을 체결하는 경우가 발생하기도 합니다. 이러한 행위는 단순한 부부 간 갈등을 넘어 법적 효력의 문제로 이어질 수 있으며, 잘못된 경우 매매 자체가 무효가 될 수 있습니다.

본 글에서는 공동명의 부부 중 한쪽이 동의 없이 집을 팔았을 때 발생하는 법적 문제와 대응 방법을 전문가 시선에서 체계적으로 정리하였습니다.

공동명의 주택은 민법 제264조에 따라 “공유물”로 분류됩니다. 즉, 부부 각자가 일정 지분(예: 5:5, 6:4 등)을 보유한 형태로, 부동산의 소유권이 분할되어 존재합니다.

따라서 한쪽 배우자는 본인 지분까지만 단독으로 처분할 수 있으며, 배우자의 지분에 대해서는 어떠한 법적 행위도 동의 없이는 불가능합니다. 즉, ‘남편 명의 50%만 단독으로 매도 가능, 나머지 아내의 50%는 반드시 동의 필요’ 구조입니다.

한 배우자가 상대방 동의 없이 공동명의 부동산 전체를 매도한 경우, 그 매매는 무효 또는 부분 무효가 됩니다.

공유자 전원의 동의 없는 매매는 무효 (민법 제265조)
공동소유물의 처분은 공유자 전원의 동의가 있어야 합니다. 따라서 배우자 동의 없이 매매계약을 체결하면, 매도인은 법적으로 본인 지분에 대해서만 처분권을 행사할 수 있습니다. 나머지 지분에 대한 계약은 무효이므로, 매수인이 전부를 소유할 수 없습니다.
등기 이전이 이루어졌더라도 무효 가능
한쪽이 위임장을 위조하거나 허위로 서류를 작성해 등기를 이전했다면, 부동산등기법상 ‘무권대리행위’로 인정되어 등기 자체가 무효가 됩니다. 이 경우 피해자는 ‘소유권이전등기 말소소송’을 제기할 수 있습니다.
매수인의 선의·악의 여부에 따른 결과
- 매수인이 선의(속은 경우): 일부 법원에서는 거래의 안정성을 이유로 매도자에게 손해배상을 명령하되, 등기 회복은 허용하지 않는 경우도 있습니다.
- 매수인이 악의(공동명의임을 알았음에도 거래한 경우): 매매계약 전체가 무효이며, 매수인은 법적 보호를 받지 못합니다.

배우자 동의 없이 주택을 매도하는 과정에서 위임장·인감증명서 등을 허위로 제출했다면 형사 처벌 대상이 됩니다.

이 경우 매도 행위 자체가 범죄 행위로 인정되며, 피해 배우자는 형사고소(사문서위조·사기죄)를 통해 가해 배우자의 책임을 물을 수 있습니다.

소유권이전등기 말소 청구
상대방이 무단으로 등기를 이전했다면, 민사소송을 통해 등기 말소를 청구할 수 있습니다.
→ 법원은 공동소유자의 동의 없이 이뤄진 등기를 “무효”로 보고 원상회복을 명령합니다.
매매계약 무효 확인소송 제기
매수인이 이미 입주했거나 거래가 진행된 경우, 매매계약 자체가 무효임을 확인받는 소송을 제기할 수 있습니다.
이 경우 매수인은 소유권을 주장할 수 없습니다.
형사고소 (위조, 사기 혐의)
허위 서류로 거래가 이루어진 경우 형사 절차를 병행하여 책임을 묻는 것이 효과적입니다.
경찰이나 검찰에 ‘사문서위조 및 부동산사기 혐의’로 고소할 수 있습니다.
손해배상청구
배우자의 불법행위로 인해 금전적 손실이 발생한 경우, 민법 제750조에 근거하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.
특히, 매수인에게 손해를 입힌 경우 매도자와 매수인 모두에게 공동책임을 물을 수 있습니다.

사례 1: 남편이 아내 몰래 공동명의 아파트를 전액 매도한 경우
→ 법원은 “남편의 지분 1/2만 유효, 나머지 1/2은 무효”로 판단. 아내의 지분은 여전히 유효하게 남음.
사례 2: 위임장 위조 후 등기 이전
→ 매도 행위는 무효, 등기 말소 명령 및 형사 처벌 병행.
사례 3: 매수인이 공동명의 사실을 알고도 매입
→ 악의적 매수로 판단되어 계약 전체 무효 판결.

등기부등본 정기 확인: ‘소유권 이전’, ‘근저당 설정’ 등의 변동이 없는지 정기적으로 확인합니다.
공동명의 부부간 위임장 사용 제한: 위임장 공증 없이 서류를 맡기면 위험합니다.
부동산 거래 전 상호 확인 의무: 중개인은 공동명의 여부를 반드시 확인해야 하며, 그렇지 않으면 중개사에게도 과실 책임이 발생할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 공동명의 중 한쪽이 몰래 매매계약만 체결하고 등기 이전은 안 했다면?
등기 이전이 되지 않았다면 아직 소유권 변동은 없습니다. 즉시 계약 해제 통보를 하고, 손해 발생 시 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q2. 등기가 이미 완료되었다면 돌려받을 수 있나요?
가능합니다. 배우자 동의 없이 한 매매는 무효이므로 소유권이전등기 말소소송을 통해 원상회복할 수 있습니다.

Q3. 매수인이 선의였다면 집을 돌려받기 어렵나요?
매수인이 ‘공동명의임을 몰랐다’ 하더라도, 법적으로는 무효가 원칙입니다. 다만 거래 안정성을 이유로 손해배상만 인정되는 경우가 있으므로, 빠른 법적 대응이 중요합니다.

Q4. 부부 공동명의지만 한쪽 명의만 등기상 대표로 되어 있으면?
등기부상 공동명의가 되어 있다면 지분 관계가 명확하므로 반드시 공동 동의가 필요합니다. 대표 명의 표시는 법적 효력에 영향을 주지 않습니다.

Q5. 부동산 중개사가 이를 알고 거래했다면?
중개사 역시 ‘공동소유 사실을 확인할 의무’를 다하지 않았으므로 중개사법상 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

부부 공동명의 주택은 어느 한쪽의 재산이 아닌 공동의 자산이므로, 반드시 두 사람의 동의 아래에서만 처분할 수 있습니다.

배우자 동의 없이 이루어진 매매는 법적으로 무효이며, 등기가 이전되더라도 원상회복이 가능합니다. 만약 이런 상황이 발생했다면 즉시 등기부등본 확인 → 내용증명 발송 → 등기 말소소송 및 형사고소를 통해 법적 보호 조치를 취해야 합니다.

공동명의는 서로의 신뢰 위에서 성립되지만, 법적 절차를 소홀히 하면 재산상 손실로 이어질 수 있습니다. 부부 공동재산은 감정이 아닌 법으로 지켜야 합니다.