원룸에 거주하는 세입자들이 가장 많이 겪는 문제 중 하나가 보증금 반환 문제입니다. 계약이 끝났음에도 집주인이 돌려주지 않거나, 돌려주더라도 차일피일 미루는 경우가 많습니다.
이번 글에서는 실제 사례를 바탕으로 보증금을 돌려받지 못한 상황과 그에 대한 해결법을 구체적으로 정리했습니다.
원룸 보증금 돌려받지 못한 사례
1. 집주인의 재정 문제
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집주인이 다른 채무 때문에 자금이 막혀 보증금을 제때 반환하지 못하는 경우
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예: 대출 연체, 세금 체납 등
2. 전세·월세 전환 요구
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계약 종료 후 보증금을 돌려주지 않고, 새 세입자가 들어와야 돌려주겠다며 버티는 사례
3. 명도(집 비우기) 지연 문제
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집주인이 의도적으로 "잔여 관리비, 원상복구" 등을 이유로 보증금을 돌려주지 않는 경우
4. 깡통전세·역전세 사례
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시세 하락으로 새 세입자를 구하기 어렵거나, 집값이 보증금보다 낮아져 보증금 반환이 불가능한 경우
보증금 반환을 못 받았을 때 해결법
1. 내용증명 발송
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집주인에게 보증금 반환을 공식적으로 요구하는 첫 단계
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법적 증거 자료로 활용 가능
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작성 방법: 계약 종료일, 반환 요청 금액, 지급 기한 등을 명확히 기재
2. 임차권등기명령 신청
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집을 비우고 이사해야 하지만 보증금을 못 받은 경우 활용
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임차권등기를 통해 새로운 주소지로 전입신고와 확정일자를 옮겨도 보증금 반환청구권 보존 가능
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관할 법원에 신청
3. 소액임차인 최우선변제권 활용
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일정 보증금 이하 소액 임차인은 경매 시 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있음
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지역별 보증금 한도가 다르므로 확인 필요
4. 주택임대차분쟁조정위원회 활용
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법원 소송 전 단계에서 분쟁 해결 가능
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평균 60일 이내 조정 완료
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저렴한 비용으로 신속 처리
5. 보증보험 가입 확인 (HUG·SGI)
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주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증의 보증보험에 가입되어 있다면, 집주인 대신 보증기관이 먼저 보증금을 지급
6. 민사소송(보증금 반환청구 소송)
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집주인이 끝내 반환하지 않을 경우 최종 수단
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승소 시 강제집행을 통해 집, 예금, 급여 등을 압류 가능
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 집주인이 “새 세입자가 들어와야 준다”라고 하면 합법인가요?
아니요. 계약이 종료되면 세입자는 즉시 보증금 반환을 요구할 권리가 있습니다.
Q2. 관리비나 원상복구 비용을 이유로 보증금을 안 주는 경우 어떻게 하나요?
실제 발생한 비용만 공제 가능하며, 임의로 과도하게 차감하는 것은 불법입니다.
Q3. 임차권등기명령 신청 후 바로 이사 가도 안전한가요?
네. 임차권등기를 해두면 보증금 반환청구권이 유지됩니다.
Q4. 깡통전세 피해 시 가장 빠른 해결책은?
보증보험 가입 여부 확인 → 없다면 임차권등기 및 소송 절차 진행이 필요합니다.
Q5. 변호사 선임 없이 혼자 소송 가능한가요?
금액이 크지 않다면 소액사건으로 본인이 직접 진행할 수도 있습니다.
결론
원룸 보증금을 돌려받지 못하는 문제는 결코 드물지 않습니다. 하지만 내용증명 → 임차권등기명령 → 조정위원회 → 소송의 절차를 밟으면 충분히 권리를 지킬 수 있습니다. 세입자는 법적으로 강력히 보호받고 있으니, 주저하지 말고 즉시 대응하시길 권장합니다.
