이사 나가는데, 집주인이 보증금을 안 돌려줘요
대학 입학, 사회 초년생 시절 자취방에서 시작된 독립 생활. 하지만 계약이 끝났는데 집주인이 하자 보수비 빼고, 원상복구 안 됐다, 잠깐 기다려봐라 하며 보증금 반환을 지연하거나 거부하는 경우, 심각한 스트레스를 줍니다.
자취방은 금액이 크지 않더라도 학생이나 사회 초년생에게는 매우 중요한 생계자금입니다.
그래서 이번 글에서는 자취방 보증금 돌려받는 데 필요한 법적 절차를 실제 사례 기반으로 명확히 설명드리겠습니다.
자취방 보증금 반환, 계약서대로만 믿으면 안 됩니다
많은 임차인이 계약서 기간 끝났으니 당연히 보증금을 주겠지라고 생각합니다.
하지만 현실은 그렇지 않습니다.
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집주인이 연락을 피함
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근거 없는 수리비 청구
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계약서 미확인으로 우선변제권 없음
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전입신고나 확정일자 누락
이런 요소들이 보증금 미반환 또는 소송 패소로 이어질 수 있습니다.
자취방 보증금 반환 절차 요약
STEP 1. 전입신고 + 확정일자 받기 (입주 직후 필수)
✅ 전입신고는 주민센터,
✅ 확정일자는 전입신고 후 같은 날 가능
→ 그래야 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리(우선변제권)가 생깁니다.
→ 확정일자 없으면 경매 시 보증금 날릴 수도 있음
STEP 2. 계약 만료 1~2개월 전, 퇴거 의사 서면 통보
✅ 문자, 이메일, 내용증명 등 증거 남기는 방식으로 통보
→ 통보 없이 그냥 나가면, 계약 자동 연장될 수 있음 (묵시적 갱신)
STEP 3. 원상복구 여부 확인 (청소 및 파손 보수)
✅ 통상적 사용에 따른 흔적은 보증금에서 차감 불가
✅ 실제 손괴는 사진 등으로 기록하고 본인이 수리할지 협의
→ 예: 벽지 변색, 세면대 곰팡이 = 생활 흔적 → 차감 불가
→ 문 파손, 유리 깨짐 = 실 손괴 → 차감 가능
STEP 4. 퇴거 당일, 임대인과 입회 점검
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사진 및 동영상 촬영 필수
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열쇠 반환 전 보증금 정산 요구
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현금 반환이 어려울 경우 계좌이체 날짜 서면 약속
STEP 5. 미반환 시 내용증명 → 지급명령 신청
[1단계] 내용증명 보내기
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보증금 반환 요청 및 지급 기한 명시
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우체국 ‘내용증명’으로 법적 효력 발생
[2단계] 지급명령 신청
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관할 법원 민사과에 직접 신청
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비용 약 3만 원 내외, 소송보다 간단
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집주인이 2주 내 이의 없으면 자동 확정
✅ 확정 후에도 미지급 시 → 강제집행 가능
실제 사례로 보는 대응 전략
| 사례 | 상황 | 결과 |
|---|---|---|
| 대학생 A | 보증금 300만 원 반환 거부 | 내용증명 + 지급명령 후 20일 내 계좌입금 |
| 직장인 B | 전입신고 누락, 경매 발생 | 보증금 순위 밀려 200만 원 손해 |
| 자취생 C | 집주인 연락 두절 | 법원 등기부 통해 소유자 확인 후 지급명령 진행 성공 |
Q&A – 자취방 보증금 관련 자주 묻는 질문
Q1. 전입신고는 꼭 해야 하나요?
A1. 네. 하지 않으면 우선변제권이 사라져, 집이 경매될 경우 보증금 못 돌려받을 수 있습니다.
Q2. 확정일자는 언제까지 받아야 하나요?
A2. 입주한 당일 또는 그 직후에 반드시 받아야 안전합니다.
Q3. 청소 안 했다고 보증금 못 준다는데요?
A3. 생활 먼지나 오염은 임대인이 감수해야 하는 범위입니다. 과도한 청소비는 법적 근거 없음.
Q4. 계약서 없으면 어떻게 하나요?
A4. 입금내역, 문자, 사진 등으로 임대차 사실을 입증할 수 있습니다.
Q5. 지급명령과 소송의 차이는 뭔가요?
A5. 지급명령은 서류만 제출하는 간단한 절차이며, 집주인이 이의 제기 시에만 정식 소송으로 전환됩니다.
결론
자취방 보증금은 단순한 돈이 아니라 내 생존과 다음 보금자리로 이어지는 필수 자금입니다.
소극적으로 기다리기보다, 계약 전부터 법적 권리 확보를 위한 준비가 필요합니다.
만약 지금
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보증금이 늦게 들어오고 있다면
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연락을 피하는 임대인 때문에 답답하다면
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계약서 내용이 불확실하다면
지금 바로 내용증명, 지급명령 신청 절차를 시작하세요.
법은 준비한 자의 편입니다.
정확하게 대응하면 혼자서도 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.
