상가 임대차 계약을 할 때 가장 민감한 부분이 바로 월세(차임) 인상 문제입니다. 임대인이 무리하게 월세를 올린다고 해도 세입자는 법으로 보호받을 수 있습니다.
이번 글에서는 상가 월세 인상, 법적으로 가능한 기준을 쉽게 정리해드리겠습니다.
상가 월세 인상, 법적으로 가능한 기준은?
1. 상가건물 임대차보호법 적용 대상
-
상가 임대차도 주택과 마찬가지로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받습니다.
-
보증금 + 월세 환산액이 지역별 일정 금액 이하일 때 우선 적용되지만,
임대료 증액 제한(월세 인상률 제한)은 모든 상가 임대차에 공통 적용됩니다.
2. 상가 월세 인상 기준 (법적 제한)
1) 인상률 상한선
-
임대인은 기존 월세의 5% 이내에서만 증액 청구 가능
-
예: 월세 100만 원 → 최대 105만 원까지 인상 가능
2) 인상 시기
-
1년에 한 번만 증액 청구 가능
-
계약이 2년이든 5년이든, 1년 안에 두 번 이상 올릴 수 없음
3) 계약갱신청구권과의 관계
-
세입자는 계약기간이 끝난 후에도 **최대 10년(2020년 개정 기준)**까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
-
갱신 요구 시에도 임대인은 5% 범위 내 증액만 가능합니다.
3. 임대료 증액 사유
임대인이 월세 인상을 요구할 수 있는 정당한 사유는 다음과 같습니다.
-
공과금(전기, 수도, 관리비 등) 상승
-
세금, 부동산 가격, 경제 상황 변화
-
주변 시세 변동
단, 이유가 있다고 해도 법적으로 5% 이상 인상 불가합니다.
4. 임차인(세입자) 권리
-
부당 인상 요구 거부 가능 : 5% 이상 인상 요구 시 법적으로 거절 가능
-
분쟁 조정 신청 : 상가건물임대차분쟁조정위원회(법원·지자체 산하)에 신청 가능
-
계약갱신청구권 행사 : 최대 10년까지 보장되므로 안정적 영업 가능
5. 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 임대인이 마음대로 월세를 두 배로 올린다고 하면 어떻게 되나요?
A1. 법적으로 5% 이상 인상은 무효이며, 거부할 수 있습니다.
Q2. 보증금과 월세를 동시에 올릴 수 있나요?
A2. 가능합니다. 다만 보증금+월세 환산액 기준으로 전체 합산 인상률이 5%를 넘을 수 없습니다.
Q3. 계약기간 중에도 월세를 올릴 수 있나요?
A3. 원칙적으로 계약기간 중에는 불가능하며, 계약 갱신 시점 또는 1년마다 한 번 청구할 수 있습니다.
Q4. 5% 인상은 매년 반복할 수 있나요?
A4. 네. 매년 최대 5%까지 가능하지만, 세입자가 계약갱신청구권을 행사하는 동안은 그 이상 올릴 수 없습니다.
Q5. 상가 임대차 계약 기간은 보통 몇 년인가요?
A5. 기본 2년이며, 세입자가 원하면 최대 10년까지 갱신 가능(법적 권리).
마무리
상가 월세 인상은 법적으로 최대 5%, 1년에 한 번만 가능합니다. 임대인이 이 기준을 넘어 요구한다면 세입자는 당당히 거부할 수 있고, 분쟁 조정을 통해 권리를 지킬 수 있습니다.
👉 상가 계약을 앞두고 있다면 반드시 계약서에 차임 증감 조건을 명확히 기재하세요.
