부동산 중개사 잘못으로 계약 취소 시 손해배상 가능할까? 법적 근거부터 대응 방법까지 완벽 정리

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중개사 잘못으로 인한 계약 취소, 법적 근거는?

공인중개사법 제30조에 따르면 “개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다”고 규정되어 있다. 

즉, 중개사가 거래 정보를 잘못 전달하거나 중요한 사실을 고의로 숨긴 경우, 계약이 무효되거나 취소되더라도 그 손해에 대해 배상 책임을 질 수 있다.

이 법 조항은 매도인과 매수인, 임대인과 임차인 등 거래 당사자 모두에게 적용된다. 따라서 단순한 실수라도 중개사의 주의 의무를 다하지 않았다면 법적 책임이 인정될 수 있다.

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손해배상이 인정되는 대표적인 사례

• 매물의 면적·방향·층수를 잘못 설명한 경우 등기부등본상 권리관계(근저당, 압류 등)를 확인하지 않고 중개한 경우

• 법적 제한 지역(개발제한구역, 농지전용 불가 등)임에도 허위로 설명한 경우

• 매도인 또는 임대인의 신분, 소유권 여부를 확인하지 않아 계약이 무효된 경우

• 중개대상물 확인설명서를 작성하지 않거나, 허위로 작성한 경우

이런 상황이라면 중개사의 과실로 인한 손해배상 청구가 가능하다. 단, 계약 당사자도 충분히 확인할 수 있었던 사안이라면 일부 과실이 인정되어 배상액이 줄어들 수 있다.

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손해배상 청구를 위한 절차

1. 증거 확보

• 계약서, 중개대상물 확인·설명서, 문자·통화기록, 이메일, 녹취

• 중개사무소 상호, 중개인 등록번호, 공제 가입증 사본

• 피해 금액 산정 자료 (계약금, 중도금, 위약금 등)

2. 내용증명 발송
중개인에게 ‘계약 취소 사유 및 손해배상 요구’를 명시한 내용증명을 보내야 한다. 이는 이후 법적 분쟁에서 ‘정식 요구’를 했다는 증거로 인정된다.

3. 공제·보증보험 청구
모든 중개사는 손해배상 공제(또는 보증보험)에 의무적으로 가입되어 있다. 따라서 공인중개사협회 또는 보험사를 통해 보상 청구가 가능하다.

4. 분쟁조정 또는 소송 제기
협회 내 분쟁조정위원회를 통한 합의 또는 민사소송 제기가 가능하다. 소송 시 중개사의 고의·과실, 인과관계, 손해액이 입증되어야 한다.

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자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 단순 실수로 잘못 안내했을 뿐인데도 배상받을 수 있나요?
A1. 네. 단순 실수라도 중개사가 확인할 의무를 다하지 않았다면 ‘과실’로 인정돼 손해배상 청구가 가능합니다.

Q2. 계약이 취소된 후 위약금은 누가 부담하나요?
A2. 중개사의 잘못으로 계약이 무효 또는 취소됐다면, 위약금은 당사자가 아닌 중개사가 책임질 수 있습니다.

Q3. 중개사가 폐업하거나 잠적했어요. 그래도 보상받을 수 있나요?
A3. 가능합니다. 중개사무소가 가입한 공제·보증보험 제도를 통해 일정 금액까지 보상을 받을 수 있습니다.

Q4. 손해배상액은 어떻게 산정되나요?
A4. 실제 입은 손해(계약금, 중개비, 이사비, 기회손실 등)를 기준으로 산정됩니다. 단, 객관적 증거가 필요합니다.

Q5. 계약 당사자도 실수한 부분이 있다면요?
A5. 법원은 과실비율을 따져 중개사와 당사자 간 책임을 나누기도 합니다. 즉, 일부 감액될 가능성도 있습니다.

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마무리

부동산 거래에서 중개사는 단순한 연결자가 아니라 ‘법적 책임을 지는 전문가’다. 중개인의 실수로 계약이 무효되거나 취소된다면, 피해자는 충분히 손해배상을 요구할 수 있다.

중요한 것은 감정적 대응이 아니라 증거 확보와 절차적 대응이다. 내용증명으로 공식 요구를 남기고, 공제 제도와 법적 절차를 병행하면 대부분의 피해는 회복할 수 있다.

부동산 거래는 신뢰가 생명이다. 중개사 역시 책임 있는 태도로 거래를 진행해야 하며, 피해자는 법이 보장하는 권리를 반드시 지켜야 한다.