보증금 일부만 돌려주는 집주인, 법으로 대응하는 확실한 방법

전세나 월세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 일부만 돌려주고 나머지를 주지 않는다면, 이는 명백한 계약 위반이다. “새 세입자 들어오면 줄게요”, “조금만 기다려요” 같은 말로 미루는 경우가 많지만, 법적으로는 임대인이 즉시 반환해야 할 의무가 있다.

이 글에서는 보증금 일부만 돌려주는 집주인에게 법적으로 대응하는 방법을 단계별로 정리했다.

보증금 일부만 돌려주는 집주인 법으로 대응하는 방법

법적 대응의 첫 단계는 ‘증거’다.

이 자료들은 나중에 지급명령이나 소송 시 결정적 역할을 한다.

임대인이 계속 미룬다면, 내용증명을 보내야 한다.
“임대차 계약이 종료되었으므로, 남은 보증금 ○○원을 ○○일까지 반환해 달라”는 문구를 명시해 우체국 내용증명으로 발송한다.

이 문서 자체가 ‘공식 반환 요구’ 증거가 되며, 이후 법원 절차에서도 중요한 자료로 쓰인다.

임대인이 여전히 돈을 돌려주지 않으면, 법원에 지급명령 신청을 한다. 이 절차는 간단한 서류로 진행되고, 판사가 임대인에게 “보증금 반환하라”는 명령을 내리는 방식이다.

지급명령에도 응하지 않는다면 보증금반환청구소송을 제기해야 한다. 이때는 변호사 선임 없이도 가능하지만, 금액이 크거나 임대인의 재산이 복잡하면 전문가 도움을 받는 게 좋다.

소송 중에는 가압류 신청을 병행해야 한다. 가압류를 걸어두면 집주인이 부동산이나 통장을 몰래 처분하는 걸 막을 수 있다.

법원에서 승소 판결이 나면, 그 판결문으로 강제집행이 가능하다.

즉, 집주인이 끝까지 돈을 주지 않아도 법적으로 강제할 수 있다.

계약이 끝났는데도 보증금을 받지 못한 상태라면, 임차권 등기명령을 신청하자. 이 등기를 해두면 이사 나가더라도 기존 보증금 반환 청구권을 법적으로 유지할 수 있다. 특히 집이 경매로 넘어가거나 주인이 바뀌는 경우에도, 보증금을 보호받을 수 있는 강력한 장치다.

Q1. 집주인이 일부만 줬는데 “나머지는 새 세입자 들어오면 줄게요”라고 합니다. 그래도 기다려야 하나요?
A1. 아닙니다. 임대인은 계약 종료와 동시에 보증금 전액을 반환해야 합니다. 세입자에게 새 입주자를 구하라고 하는 건 법적으로 부당한 요구입니다.

Q2. 내용증명은 꼭 보내야 하나요?
A2. 필수는 아니지만, 법적 절차 전에 보내는 게 좋습니다. 나중에 법원에서 “보증금 반환을 공식적으로 요청했다”는 증거로 인정됩니다.

Q3. 지급명령과 소송 중 어느 쪽이 좋나요?
A3. 금액이 적거나 상대가 대응하지 않을 것 같으면 지급명령이 빠르고 저렴합니다. 그러나 집주인이 버티거나 이의신청을 할 경우, 결국 소송으로 가야 합니다.

Q4. 소송하면 얼마나 걸리나요?
A4. 평균 3개월~6개월 정도 걸립니다. 그러나 가압류를 동시에 진행하면, 그 사이에 임대인이 재산을 빼돌리지 못하게 막을 수 있습니다.

Q5. 임차권 등기명령은 언제 신청하나요?
A5. 계약이 종료된 후, 보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 할 때 바로 신청 가능합니다. 법원에 직접 신청하거나 대행을 맡길 수 있습니다.

보증금 일부만 돌려주는 집주인은 법적으로 ‘계약 위반자’다. 감정적으로 대처하기보다 증거 확보 → 내용증명 발송 → 지급명령 → 소송 및 가압류 순으로 체계적으로 진행해야 한다.

또한, 임차권등기명령을 통해 내 권리를 미리 지켜두면, 추후 분쟁이나 경매 상황에서도 안전하다.
보증금은 내 재산이며, 기다려주거나 포기할 이유가 없다.

법은 분명히 임차인의 손을 들어준다. 빠르게 움직이는 것이 가장 현명한 대응이다.