전·월세 계약을 맺고 살다 보면 보일러가 고장 나거나, 수도가 새거나, 벽지가 손상되는 등 다양한 문제가 발생합니다.
이럴 때마다 가장 많이 분쟁이 생기는 부분이 바로 “수리비를 누가 부담해야 하나?” 하는 문제입니다.
결론부터 말하면, 주택 수리비는 원칙적으로 집주인(임대인)의 책임이지만, 세입자(임차인)의 과실이나 고의로 발생한 손상은 세입자가 부담해야 합니다.
이번 글에서는 주택임대차보호법과 실제 판례 기준을 바탕으로 세입자·집주인 각각의 책임 범위를 구체적으로 정리했습니다.
법적 근거 – 주택임대차보호법 제623조
「민법 제623조」에 따르면,
“임대인은 목적물을 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무를 지며, 임차인은 통상 사용에 따른 수선을 제외하고는 임대인의 동의 없이 변경할 수 없다.”
즉, 건물의 본질적 기능을 유지하기 위한 수리(보일러, 전기, 수도, 누수, 외벽 등)는 집주인 부담이며, 생활 중 발생한 경미한 손상(전구, 수도꼭지, 문고리, 청소 등)은 세입자가 부담하는 것이 원칙입니다.
① 집주인(임대인)이 부담해야 하는 수리
집주인은 주택을 “정상적인 주거 상태”로 유지할 의무가 있습니다. 즉, 주택이 거주에 적합하지 않은 상태가 되면 수리 의무가 집주인에게 발생합니다.
다음 항목들은 일반적으로 집주인 부담 수리비에 해당합니다.
| 구분 | 예시 | 설명 |
|---|---|---|
| 보일러·난방기 고장 | 난방이 안 되는 경우 | 구조 설비이므로 집주인 책임 |
| 수도 누수, 하수관 막힘 | 천장·벽·욕실 누수 | 주택 구조 결함으로 간주 |
| 전기·배선 문제 | 합선, 전등선 노후 | 안전과 직결, 임대인 의무 |
| 창문·문틀 파손 | 열리지 않거나 깨짐 | 구조물 하자일 경우 집주인 부담 |
| 지붕·외벽 누수 | 빗물 유입 | 건물 유지관리 문제로 판단 |
| 곰팡이, 결로 심화 | 단열불량, 구조결함 | 임대인 책임 가능성 높음 |
| 가전제품 고장 | 옵션 제공된 에어컨, 세탁기 | 임대물의 일부로 간주됨 |
📌 판례 예시:
서울중앙지법(2019가단502XXX)
“보일러 노후로 인한 고장은 세입자의 과실이 아닌 건물 유지 관리상의 문제로, 수리비는 임대인이 부담해야 한다.”
② 세입자(임차인)가 부담해야 하는 수리
세입자는 임차 주택을 ‘선량한 관리자의 주의의무’로 사용해야 합니다.
즉, 고의 또는 과실로 손해를 발생시킨 경우 세입자가 수리비를 부담합니다.
| 구분 | 예시 | 설명 |
|---|---|---|
| 전구·스위치 교체 | 생활 중 자연 마모 | 경미한 수선으로 세입자 부담 |
| 청소·페인트 보수 | 입주 후 오염·손상 | 통상 사용에 따른 부담 |
| 문고리·커튼·손잡이 파손 | 부주의로 인한 파손 | 세입자 과실 |
| 변기 막힘 | 물티슈·이물질 투입 등 | 사용자 과실 시 세입자 부담 |
| 가구·가전 손상 | 사용 중 파손 | 세입자 책임 (단, 노후는 제외) |
| 반려동물 손상 | 벽지 긁힘, 바닥 훼손 | 세입자 배상 의무 발생 |
📌 참고 판례:
대법원 2017다281XXX
“통상의 사용 중이 아닌 과실로 인한 주택 훼손은 임차인의 수선의무에 해당한다.”
③ 수리 전 반드시 해야 할 ‘통보 절차’
세입자가 집의 하자나 고장을 발견했을 때는 즉시 집주인에게 통보해야 합니다.
통보 없이 세입자가 임의로 수리한 경우,
집주인에게 비용을 청구하기 어렵습니다.
✅ 올바른 절차
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사진·영상 등으로 하자 증거 확보
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문자·카톡·이메일로 고장 내용 통보
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임대인 동의 후 수리 진행
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영수증 보관 및 비용 정산
※ 임대인이 수리를 거부할 경우,
세입자는 「민법 제626조」에 따라 **‘임대인의 수리의무 불이행’**을 근거로 손해배상 청구가 가능합니다.
④ 보증금 정산 시 주의할 점
계약 종료 후 집을 비워줄 때, 집주인이 “수리비를 공제한다”고 주장하는 경우가 있습니다.
이럴 때는 손상의 원인과 경중을 따져 합리적으로 정산해야 합니다.
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자연 노후, 사용 흔적: 세입자 책임 아님
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고의·중대한 과실: 세입자 부담
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입주 전 이미 있던 하자: 집주인 부담
📌 Tip:
퇴거 전 사진을 찍어두면 추후 분쟁 시 강력한 증거가 됩니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 보일러가 겨울에 고장 났는데, 세입자가 먼저 수리해도 되나요?
A1. 긴급 상황일 경우, 우선 수리 후 영수증을 보관해 임대인에게 청구할 수 있습니다. 단, 사전에 연락한 증거를 남기세요.
Q2. 옵션으로 제공된 에어컨이 고장 나면 누구 책임인가요?
A2. 집주인이 제공한 옵션은 임대물의 일부이므로 집주인 부담입니다.
Q3. 벽지에 아이가 낙서했어요. 이것도 수리비 내야 하나요?
A3. 네, 이는 세입자 과실로 간주되어 수리비를 부담해야 합니다.
Q4. 수도꼭지가 오래돼서 새는 건 누구 책임인가요?
A4. 노후로 인한 하자는 임대인 부담, 세입자 사용 부주의로 인한 고장은 임차인 부담입니다.
Q5. 퇴거 시 집주인이 “전체 도배비를 요구”하면요?
A5. 통상적인 사용에 따른 변색이나 얼룩은 세입자 책임이 아닙니다. 부당 공제 시 법적으로 대응할 수 있습니다.
마무리
주택 수리비는 “누구의 잘못이냐”가 핵심 기준입니다. 즉, 고장 원인이 자연 노후나 구조 결함이면 집주인, 사용 부주의나 고의적 손상이면 세입자의 책임입니다. 또한, 수리 전에는 반드시 증거 확보 및 임대인 통보 절차를 지키는 것이 중요합니다.
이 원칙만 기억한다면 불필요한 분쟁 없이 공정한 해결이 가능합니다.
