부동산 거래 시 가장 주의해야 할 부분 중 하나가 바로 ‘건축허가 여부’입니다. 겉보기에는 멀쩡한 건물이라도 실제로는 건축법상 허가를 받지 않고 지어진 불법건축물일 수 있습니다. 이런 건축물은 단순히 거래가 무효가 되는 문제를 넘어, 매수자와 매도자 모두에게 형사적·행정적 처벌이 따를 수 있습니다.
본 글에서는 건축허가 없이 지은 불법건축물을 거래했을 때의 처벌 여부, 법적 책임, 그리고 실질적인 대응 방법까지 체계적으로 정리했습니다.
건축허가 없는 불법건축물의 정의
‘건축허가 없는 건축물’이란 건축법 제11조에 따라 건축주가 관할관청의 허가 또는 신고 없이 건축 행위를 진행한 건물을 말합니다. 이러한 건축물은 정식적인 건축물대장에 등재되지 않으며, ‘무허가 건축물’ 또는 ‘위반건축물’로 분류됩니다.
대표적인 유형은 다음과 같습니다.
-
허가 없이 신축된 건물
-
허가받은 설계도와 다르게 증축·개조한 건물
-
용도 변경 후 신고하지 않은 건물
-
불법 컨테이너 건축물 및 가설물
이러한 건축물은 건축법 제79조, 제80조에 따라 이행강제금 부과, 철거명령, 형사 고발 등의 대상이 됩니다.
불법건축물 거래 시 발생하는 법적 문제
불법건축물 거래는 ‘무효 또는 취소 가능한 계약’으로 판단됩니다. 매매계약이 체결되더라도 해당 건축물이 법적으로 존재하지 않는 경우가 많기 때문에, 건물의 소유권 이전 등기 자체가 불가능할 수도 있습니다.
또한 다음과 같은 법적 위험이 뒤따릅니다.
-
매도자(판매자)의 책임
-
불법건축물임을 알면서 매수자에게 알리지 않고 거래한 경우, 형법상 사기죄(제347조)에 해당할 수 있습니다.
-
건축법 제80조에 따라 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금형을 받을 수 있습니다.
-
-
매수자(구매자)의 책임
-
불법건축물임을 알고 매입한 경우, 행정명령(철거·시정명령)의 이행 주체가 됩니다.
-
불이행 시 이행강제금이 반복적으로 부과되며, 결국 강제 철거가 이뤄질 수 있습니다.
-
단, 불법 사실을 모르고 거래했다면 사기 피해자로 인정받아 손해배상 청구가 가능합니다.
-
-
중개업자의 책임
-
공인중개사가 불법건축물임을 알고도 중개를 진행한 경우, 공인중개사법 제30조에 따른 업무정지 또는 등록취소 처분을 받을 수 있으며, 민형사상 책임도 함께 부담하게 됩니다.
-
행정적·형사적 처벌 기준
-
건축법 제79조(시정명령 불이행 시)
이행명령을 따르지 않으면 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금 부과. -
건축법 제80조(무허가 건축)
허가 없이 건축하거나 허가 내용을 위반한 경우 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금. -
사기죄(형법 제347조)
불법 사실을 고의로 숨기고 거래한 경우 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금.
불법건축물 거래 시 대응 방법
-
건축물대장 및 토지이용계획 확인
거래 전 ‘정부24’ 또는 ‘세움터’에서 건축물대장을 열람해 건축허가 일자, 구조, 용도, 면적 등을 확인해야 합니다. -
불법건축물 여부 문의
관할 시·군·구청 건축과에 문의하면 위반건축물 여부를 확인할 수 있습니다. -
매도자 고의 여부 확인 및 증거 확보
불법건축물임을 인지하고도 매매한 정황이 있다면 문자, 계약서, 대화 내용 등을 증거로 보관해야 합니다. -
사기 피해 시 형사 고소 진행
고의 은폐가 명백할 경우 경찰서에 ‘사기죄 및 건축법 위반’으로 형사 고소할 수 있습니다. -
민사 소송 병행
거래가 무효로 판정되면 매매대금 반환 및 손해배상 청구를 민사소송으로 진행해야 합니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 불법건축물이라도 시정 후 거래가 가능한가요?
가능합니다. 관할 지자체의 시정명령을 이행하고, 구조안전진단 및 허가 절차를 거쳐 건축물대장에 정식 등록이 되면 정상 거래가 가능합니다.
Q2. 매수자가 불법 여부를 몰랐을 경우에도 처벌받나요?
불법 사실을 몰랐다면 형사 처벌은 받지 않지만, 건물의 현 소유주로서 철거 명령 등 행정 책임은 부담해야 합니다.
Q3. 이미 거래가 완료된 후 불법 사실이 밝혀졌다면 어떻게 하나요?
매도자가 불법 사실을 숨겼다면 사기죄로 고소할 수 있으며, 매매계약을 취소하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.
Q4. 중개업자가 불법 여부를 알려주지 않았다면 누구를 고소해야 하나요?
매도자뿐 아니라 중개업자도 공인중개사법 위반으로 형사 고소 및 민사상 손해배상 청구가 가능합니다.
Q5. 불법건축물의 기준은 어디까지인가요?
허가받은 설계도면과 실제 구조가 다르거나, 무단 증축·용도 변경 등이 있으면 모두 불법건축물에 해당합니다.
마무리
건축허가 없이 지어진 불법건축물의 거래는 단순한 실수가 아닌 중대한 법 위반으로 간주됩니다. 매수자는 거래 전 반드시 건축물대장과 현장 구조를 확인해야 하며, 불법 사실을 인지했다면 계약을 철저히 재검토해야 합니다. 이미 거래가 이루어졌다면 신속한 증거 확보와 법적 대응이 필수적입니다.
건축법상 허가와 등록은 단순한 절차가 아니라, 재산권 보호와 법적 안정성을 위한 핵심 장치임을 명심해야 합니다.
