전세 계약갱신청구권 쓰고 중도해지, 통보 3개월 기준 정리
갱신 계약서에 도장 찍었는데 갑자기 발령이 나거나 집을 사게 되는 경우가 있습니다. 결론부터 말씀드리면, 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 임대차는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 근거는 주택임대차보호법 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용하도록 한 조항이며, 대법원도 2024년 1월 판결에서 갱신 기간이 시작되기 전에 통지해도 통지일로부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 정리했습니다.
3개월은 언제부터 세는가
가장 많이 헷갈리는 지점입니다. 기산점은 해지 의사를 통지한 날이 아니라 임대인이 그 통지를 받은 날입니다. 도달주의입니다.
그리고 갱신 계약의 시작일과는 무관합니다. 예를 들어 기존 계약 만료가 12월 31일이고 9월에 갱신요구권을 행사해 갱신이 확정된 상태에서, 10월 5일에 해지를 통지해 임대인이 10월 6일에 받았다면 계약은 다음 해 1월 6일이 아니라 2026년 1월 6일 방식으로 계산되는 게 아니라 통지 도달일 기준 3개월 뒤인 1월 6일에 종료됩니다. 갱신 기간이 아직 시작도 안 했는데 왜 3개월이냐는 항의가 나오는 지점인데, 판례는 그래도 도달일 기준이라고 봤습니다.
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 기산점 | 임대인이 해지 통지를 받은 날 |
| 효력 발생 | 도달일로부터 3개월 경과 시 |
| 갱신 개시 전 통지 | 가능, 마찬가지로 도달일 기준 3개월 |
| 임대인의 중도해지 | 원칙적으로 불가(차임 연체 등 법정 사유 제외) |
| 적용 대상 | 갱신요구권으로 갱신된 계약, 묵시적 갱신 계약 |
임대인에게는 이 해지권이 없습니다. 한쪽만 가진 권리라고 보시면 됩니다.
통지는 어떻게 해야 안전한가
문자나 카카오톡으로 해도 법적으로 유효합니다. 다만 나중에 "그런 얘기 들은 적 없다"는 다툼이 생기면 도달 시점을 증명해야 하는 쪽은 임차인입니다.
그래서 실무에서는 두 가지를 같이 씁니다. 먼저 문자·통화로 사정을 설명해 관계를 정리하고, 같은 날 내용증명 우편을 한 통 보내두는 방식입니다. 우체국 내용증명은 3부(발송인·수취인·우체국 보관용)를 준비하며 비용은 장수에 따라 몇천 원 수준입니다. 등기우편 배달조회에서 수령일이 찍히면 그날이 기산점 증거가 됩니다.
내용증명에 들어갈 내용은 간단합니다. 임대차 주소, 계약일과 기간, 갱신요구권 행사 사실, 해지 의사, 그리고 "이 통지가 도달한 날부터 3개월이 경과하는 날 임대차가 종료되므로 그날 보증금을 반환해 달라"는 문장 정도면 충분합니다. 변호사를 쓸 필요는 없습니다. 이건 굳이 돈 들일 일이 아닙니다.
보증금은 3개월째 되는 날 받습니다
해지 효력이 생기는 날과 보증금 반환일은 같은 날입니다. 임대인이 다음 세입자를 못 구했다는 이유로 반환을 미룰 법적 근거는 없습니다.
다만 현실은 조금 다릅니다. 임대인이 "새 세입자 들어와야 준다"고 버티는 상황이 흔합니다. 이때 그냥 열쇠를 넘기고 나가버리면 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 짐을 빼고 전입신고를 옮겨야 한다면 종료일 다음 날 이후에 임차권등기명령을 신청하세요. 관할 지방법원에 신청하고, 등기가 마쳐진 뒤에 이사하면 순위가 유지됩니다. 신청부터 등기 완료까지는 보통 2~3주 걸립니다.
전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면 이행청구 절차와 기한이 따로 있으니 해지 통지 단계에서 미리 보증기관에 문의해 두는 편이 낫습니다. 상품별로 조건이 달라 여기서 단정하기 어렵습니다.
자주 하는 실수 세 가지
첫째, 합의해지와 법정해지를 구분하지 않는 경우입니다. 3개월을 못 기다리고 "다음 달에 뺄게요"라고 합의하면 그건 법정해지가 아니라 합의해지입니다. 이때는 임대인이 중개보수나 공실 손해 분담을 조건으로 걸어도 다투기 어렵습니다. 반대로 3개월을 꽉 채우면 계약의 정상 종료이므로, 새 임차인을 구하는 중개보수는 의뢰인인 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 묵시적 갱신 사안에서 임차인에게 중개보수를 지우는 약정은 임차인에게 불리해 무효라고 본 하급심 판단도 있습니다.
둘째, 갱신요구권을 아직 행사하지 않은 상태에서 이 3개월 규칙을 기대하는 경우입니다. 최초 2년 계약 기간 중에는 이 해지권이 없습니다. 중간에 나가려면 임대인과 합의해야 하고, 그 협상에서 중개보수나 월세 일할 정산 부담이 나오는 게 보통입니다.
셋째, 구두로만 통지하고 날짜를 안 남긴 경우입니다. 3개월이 하루 이틀 차이로 다퉈지면 결국 도달일 증거 싸움이 됩니다.
법 조문과 판례는 위와 같지만, 보증보험 약관이나 지자체 지원 조건처럼 개별 사안마다 달라지는 부분은 해당 기관에 직접 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 갱신 계약이 시작되기 전에 미리 해지를 통보해도 되나요?
A. 가능합니다. 대법원은 갱신된 임대차 기간이 개시되기 전에 해지를 통지한 경우에도 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다고 판단했습니다. 갱신 개시일부터 3개월을 다시 세는 것이 아닙니다.
Q. 3개월 안에 이사를 나가면 그 기간 월세는 안 내도 되나요?
A. 해지 효력이 생기기 전까지는 계약이 유지되므로 차임 지급 의무도 남습니다. 짐을 먼저 빼더라도 3개월이 되는 날까지의 월세와 관리비는 정산해야 하는 것이 원칙입니다.
Q. 임대인이 중개보수를 내라고 요구하면 꼭 내야 하나요?
A. 3개월을 채운 법정해지라면 계약의 정상 종료이므로 새 임차인 중개보수는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 다만 3개월을 앞당겨 나가기로 합의했다면 성격이 달라지므로, 합의 전에 조건을 문서로 정리해 두시기 바랍니다.
Q. 임대인도 갱신 계약을 중도에 해지할 수 있나요?
A. 이 해지권은 임차인에게만 주어진 권리입니다. 임대인은 차임 2기분 연체나 임차인의 의무 위반 같은 법정 사유가 없는 한 갱신된 계약을 일방적으로 중도해지할 수 없습니다.
갱신요구권을 쓴 뒤라면 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월, 이 한 줄만 기억하고 도달 증거를 남겨두시면 됩니다.
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