양도세율 정리: 주택·분양권·토지 세율과 다주택 중과 기준
집 한 채 정리하려는데 "그래서 세율이 몇 퍼센트냐"부터 막히시죠. 양도세율은 숫자 하나가 아니라 자산 종류·보유기간·주택 수·지역이 겹쳐서 6%부터 70%까지 갈라집니다. 이 글에서는 기본세율표와 누진공제, 보유기간별 단기세율, 그리고 2026년 5월 10일부터 다시 적용되는 다주택자 중과 기준을 순서대로 정리합니다.
세율을 곱하는 대상은 판 가격이 아닙니다
상담 현장에서 가장 많이 어긋나는 지점입니다. 5억에 산 집을 8억에 팔았다고 3억에 세율을 곱하는 게 아닙니다. 순서는 이렇습니다.
- 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익
- 양도차익 − 장기보유특별공제 = 양도소득금액
- 양도소득금액 − 기본공제(연 250만원) = 과세표준
- 과세표준 × 세율 − 누진공제 = 산출세액
필요경비에는 취득세, 법무사·중개보수, 발코니 확장 같은 자본적 지출이 들어갑니다. 도배·장판은 안 됩니다. 그리고 산출세액의 10%가 지방소득세로 따로 붙습니다. 세율표만 보고 계산하면 이 10%를 빼먹기 쉽습니다.
기본세율표와 누진공제
2년 이상 보유한 부동산에 적용되는 8단계 누진구조입니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억 5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
누진공제는 별도 혜택이 아닙니다. 구간별로 쪼개 계산하는 수고를 덜려고 만든 보정값입니다. 과세표준이 2억원이면 2억 × 38% − 1,994만원 = 5,606만원이 됩니다.
보유기간이 세율을 통째로 바꿉니다
같은 아파트라도 판 시점이 1년 하루 차이면 세율이 10%포인트씩 움직입니다.
| 자산 구분 | 1년 미만 | 1년 이상 2년 미만 | 2년 이상 |
|---|---|---|---|
| 주택·조합원입주권 | 70% | 60% | 기본세율 |
| 분양권 | 70% | 60% | 60% |
| 토지·상가 등 그 밖의 부동산 | 50% | 40% | 기본세율 |
분양권만 예외라는 점을 꼭 보세요. 3년을 들고 있어도 기본세율로 내려오지 않고 60%가 유지됩니다. 보유기간 기산은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 계약일이 아닙니다.
다주택자 중과, 2026년 5월 10일 이후 양도분부터
2022년 5월 10일부터 4년간 이어진 조정대상지역 다주택자 중과 유예가 2026년 5월 9일로 종료됐습니다. 그 이후 양도분은 조정대상지역 주택에 대해 2주택자 기본세율 +20%포인트, 3주택 이상 기본세율 +30%포인트가 적용되고, 장기보유특별공제도 배제됩니다. 세율만 오르는 게 아니라 공제까지 막히기 때문에 체감 세액은 훨씬 크게 뜁니다.
다만 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급 사실이 객관적 증빙으로 확인되면 중과 대상에서 제외하는 보완 조치가 마련됐습니다. 본인이 여기에 해당하는지는 계약서·이체내역을 들고 세무서나 세무대리인에게 확인하시는 편이 안전합니다. 조정대상지역 지정 현황도 수시로 바뀌므로 양도 시점 기준으로 다시 확인해야 합니다.
토지·농지·상가에 따로 붙는 규정
비사업용 토지는 기본세율에 10%포인트가 가산돼 16~55%가 적용됩니다. 재촌·자경 요건을 못 채운 농지, 나대지, 별장 부속토지 등이 여기 걸립니다. 반대로 8년 이상 직접 농사지은 농지는 조세특례제한법상 감면(연 1억원, 5년간 2억원 한도)이 가능하지만, 농업인 확인서·농자재 구입 영수증 등 자경 입증 자료가 요구되고 이 입증에서 탈락하는 사례가 상당히 많습니다. 상가·오피스텔은 주택 수 판정과 별개로 그 밖의 부동산 세율을 따르지만, 주거용으로 임대해 온 오피스텔은 주택으로 봐 중과 대상에 들어갈 수 있습니다. 미등기 상태로 넘기면 70% 단일세율에 공제도 대부분 막힙니다.
솔직히 말씀드리면, 1세대 1주택 비과세(12억원 이하, 2년 보유, 조정대상지역 취득 시 2년 거주)에 확실히 해당하는 단순한 거래라면 굳이 세무대리 비용을 들일 필요가 없습니다. 반면 주택 수 판정이 애매하거나 중과·감면이 얽히면 몇십만원 아끼려다 몇천만원을 놓칩니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 2주택자면 무조건 중과세율이 적용되나요?
A. 아닙니다. 중과는 양도하는 주택이 조정대상지역에 있을 때 적용되며, 비조정대상지역 주택은 2주택이어도 기본세율입니다. 상속주택, 지방 저가주택, 일시적 2주택 등 중과 제외 사유도 여러 갈래여서 본인 사례를 개별로 따져봐야 합니다.
Q. 온라인 양도세율 계산기 결과를 그대로 믿어도 되나요?
A. 대략의 규모를 잡는 용도로는 유용하지만 최종 신고 근거로 쓰기에는 부족합니다. 필요경비 인정 범위, 주택 수 판정, 중과·감면 적용 여부에서 갈리기 때문에, 국세청 홈택스의 양도소득세 모의계산이나 세무 상담으로 한 번 더 확인하시기 바랍니다.
Q. 양도세는 언제까지 신고해야 하나요?
A. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고와 납부를 해야 합니다. 한 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월 확정신고로 합산해야 하고, 이를 빠뜨리면 가산세가 붙습니다.
세율표를 외우기보다 내 물건이 어떤 칸에 들어가는지(자산 종류·보유기간·주택 수·지역)를 먼저 확정하는 것이 양도세 계산의 절반입니다.